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    政協委員建議福田提高開發強度 高容積率提升產業空間

    2018/07/30

     

    來自福田區政協的多位政協委員以及福田區發改局、經促局等部門主要負責同志參加座談會。

    葉文戈指出,粵港澳大灣區和香蜜湖片區成福田未來發展引擎 謀劃發展“飛地經濟”。


    深圳新聞網7月18日(記者 黃思凌)7月18日,福田區政協召開“提升產業空間,挖掘福田發展新潛力”對口協商座談會,福田區副區長葉文戈、區政協副主席朱東波出席會議。來自福田區政協的多位政協委員以及福田區發改局、經促局、科創局、住建局、城市更新局、物業管理中心、投資推廣署等部門主要負責同志參加座談會。

    會上,10位政協委員和1位專家代表針對“提升產業空間,挖掘福田發展新潛力”這一主題發表了自己的看法,包括城市規劃和產業規劃的協調、河套地區周邊福田南片區的產業空間的梳理、飛地戰略還有對中心區寫字樓現狀的分析,如何突破產業用地的容積率挖掘出更多的更高端的產業空間,還有華強北低成本空間的打造,如何打造中央活力城區,還有地方政府如何更好的參與產業空間的運營,如何改造八卦嶺片區綠色低碳建筑和產業園的建設問題,如何通過舊改來提供更多的優質低成本的產業空間,以及福田區的產業定位的問題等等。福田區發改局等七個相關政府部門負責人也對此進行了針對性的回應。

    葉文戈:粵港澳大灣區和香蜜湖片區成福田未來發展引擎 謀劃發展“飛地經濟”

    葉文戈對政協委員們的扎實的調研和精彩的發言給予了高度肯定,他也結合自己多年的工作經驗橫向縱向比較了羅湖和福田的發展歷程,對福田的優勢做了分析。

    據了解,福田近年打出 “新政策”+“新空間”的組合拳,針對企業用地用房痛點,推出“三五空間”工程,在空間供給方面出放大招,出讓5塊總部產業用地,提供50萬平方米政府產業用房,打造50萬平方米低成本產業空間,在香蜜湖片區建設國際一流金融街區。

    葉文戈表示,福田目前已經是屬于高位運行的階段,下一步的重點是思考怎么來推動經濟高質量發展,葉文戈指出,河套地區帶動深港合作創新開發,這是未來幾年粵港澳大灣區戰略里頭的一個核心。第二個熱點就是香蜜湖片區的開發。葉文戈表示,這些城市發展的熱點都在福田,所以說福田的發展后勁依然是非常強大的。

    對于部分政協委員提出的發展飛地經濟等策略,葉文戈也給予了回應,他表示,區政府正在規劃相關舉措。比如引進一些智能制造企業的總部、研發、營銷中心在福田,而福田建立的飛地給相關企業配套去做加工制造。飛地經濟也是為了保障我們福田的發展的一種策略。

    建議一:向曼哈頓學習 打造“中央活力城區”

    福田是深圳的中心城區,也是深圳的行政、文化、金融、商貿中心。如何更好地打造“世界級灣區現代產業引領區”?深圳中海世紀建筑設計有限公司董事長張文華、深圳市規劃和國土資源委員會安琪聯合建議,福田區實現緊湊集約高效發展,構建“一核、兩廊、三帶”的格局,推進區域組團化的產業發展,打造世界級國際性的“中央活力區”,增強核心功能的服務和輻射能力。

    同時構建“環中心公園活力區”,參照紐約中央公園、東倫敦科技城、東京丸之內等城市規劃經驗,構建產業與休閑相結合的活力城區,建成世界一流的商務、文化、時尚、生活圈,打造世界級總部經濟帶、城市天際線、生態景觀軸,為深圳再添一張國際范的靚麗名片。

    如城市中心區建設立體連續步行系統、濱水環形步行系統、自行車環路等,打造立體綠化示范區,增加服務設施和功能元素等,使城市中心區內部空間重新煥發活力,并成為有機整體。特別是在高密集發展的營造過程中,要注意把多元化的功能需求、人的活動需求考慮進去,營造一個富有活力的、持續的而且很健康的城市活力中心。

    安琪以簡·雅各布(JaneJacobs)的專著《美國大城市死與生》為引,提出打造“中央活力城區”。同時,通過中央商務區外延擴容,以打造中央活力區為契機,提升各片區功能定位,將福田全區78.66平方公里打造成一個“大CBD區”。

    建議二:向天要地 提高開發強度和效率 突破容積率天花板

    政協委員、深圳市人居環境委員會調研員鐘穗萍與安琪等兩位政協委員建議,提高開發強度,跳出“攤大餅”的城市模式,向“開發強度”要增量;同時,壓縮居住規模,降低中心城區的環境壓力;加強基礎設施嵌入,結合“高密度、小網格”街區提升活力。

    鐘穗平提出,福田區內大量優質企業是在早期進入福田,但是,隨著社會經濟高速發展,早期老建筑空間約束了企業產業升級和規模擴張,而現行規劃指標束縛了企業未來的發展戰略規劃。這些企業無法集聚辦公,被迫分散在福田不同區域,甚至向其他行政區外溢。由于福田區土地資源有限,不適合成片開發拓展產業空間,福田急需制度創新,突破產業用地容積率,滿足企業發展需求。

    鐘穗平以同樣屬于深圳高新區的南山舉例說,近日南山掛牌出讓了一宗工業用地(新型產業用地),準入行業為航空航天產業,該地塊的容積率突破至13.41,有力促進了南山區總部經濟發展。因此,鐘穗平提出,福田區可根據企業的產業空間實際需求,突破產業用地容積率,提升產業空間,解決企業產業空間不足的痛點,留住優質企業,支持企業產業升級,發展新興產業和總部經濟。

    安琪提出,福田應該將規劃政策從限制容積率,調整為利用容積率獎勵政策,引導企業積極發展產業空間。在城市的二次開發中,可效仿新加坡、香港的金融區,提升城市中心的土地利用效率。我們應該向“開發強度”要增量,為福田區發展“超高容積率”的建筑形態放行松綁。

    從世界級的城市中心發展形態來看,他們的開發強度都是超常的,核心區密度都是極高的。紐約、香港、倫敦、新加坡的城市中心,無不是高樓林立。低強度的開發對于打造世界級的城市中心區來說,是力不從心的,最終也會失去經濟規模的優勢。

    安琪表示,摩天大樓,可以最大限度利用土地、最大引力聚集世界一流企業入駐,最大馬力引領當地經濟騰飛。

    建議三:創新空間供給 用城市經營理念進行城市更新

    福田區政協委員、深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司副總經理楊琳表示,2017年,深圳城市建設用地已達到900多平方公里,接近深圳可建設用地總指標。面臨著產業空間“難以為繼”的發展難題,在產業發展上,在工業載體上向存量挖潛力,向土地要效益已成為擺在深圳各區面前的重要課題。

    針對這些問題,楊琳提出,唯有創新空間供給才能解決福田目前的城市發展難題。其中,福田在未來的產業經濟發展布局中首先應該將城市規劃和產業規劃的協同進行,其次,對于福田的產業空間,應采取復合式更新方式,做到提升一批、改建一批、新建一批。

    此外她還提出統一規劃所有產業園區;加大舊工業區的推進力度,挖掘產業存量空間;探索實施國有土地租賃等建設用地有償使用方式,降低企業用地成本;加大對工業區城市更新項目的獎勵支持力度等方式多措并舉提升福田產業發展空間。

    建議四:“福保-河套地區”打造標志性支撐項目

    位于深港邊境連接處的“福保-河套地區”是“深港科技創新特別合作區”,粵港澳大灣區戰略的重要節點。對此,南方民營科技研究院院長周萬雄建議將“福保-河套地區”產業空間的拓展進行三方面的分類及論證。以舊改及城市更新為首要目標,爭取打造片區“標志性”產業項目。

    可考慮以福田口岸“裕亨花園”舊改項目為標志,打造成粵港澳大灣區及深港科技創新特別合作區的后勤保障及兩地緊密合作的支撐項目。

    同時,他建議加大福田保稅區物業的轉型升級,通過物業提升優化產業結構。另外,對現有的舊物業、城中村的農民房可考慮進行統籌升級及產業轉型,重視及統籌城中村舊改,提升產業空間質量和環境。建議盡早出臺支持集體經濟股份合作公司自改的政策,實行專項專業的操作機制。

    建議五:華強北打造“科技創新軸”

    “華強北”有著“中國電子第一街”和國際電子交易產業風向標的“金字招牌”,近年來以其獨特的創新創業生態,開始源源不斷地吸引著中外有志青年前來這里追夢。不過上步片區的高租金、高成本,成了擺在創客團隊面前的一道大難題。

    為加快華強上步片區的轉型升級,打造國際雙創高地,福田出臺了《華強上步片區產業空間供給側結構性改革專項政策》等一系列政策。6月,在華強北賽格科技園2棟正式開園的“深圳云創智谷”成為首個開園的“低成本產業空間”實體。如對人工智能城市創新中心,原定的租金約為月租160元每平方米,有了來自政府的租金支持后,可降至80元每平方米。租金支持能夠讓營運機構減負,最終使入駐項目受益。

    不過,因為華強北目前的產權固有局限性,短期內依靠單一片區的業主力量自主形成規模性產業空間難度較大。對此,福田區發改局評審中心專業技術職員戴迪、深圳市華侖誠工程管理有限公司董事長何小芳聯合建議,及時利用好“中國電子第一街”的品牌影響力,積極“開源”,“立足華強北”申請政策加快廠房改造增加空間供給,和“跳出華強北”統籌利用全區重點區域低成本空間助力華強北“雙拳出擊”。

    按照規劃,福田區政府未來兩年除了華強北之外,還會在八卦嶺、梅林等重點片區,引導社會資本共同打造50余萬平方米低成本產業空間。引進專業園區運營商,著力建設孵化器、加速器等創新載體,以相對市場租金有突出優勢的價格,出租給符合產業規劃導向的中小型企業。

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